Phân tích cổ phiếu DXG

Phân tích cổ phiếu DXG – Đãi thời thủ phận, câu chuyện chung toàn ngành

Chào mừng quay lại với Tradevietstock. Hôm nay, tôi sẽ phân tích cổ phiếu DXG và CEO. Do bản chất các doanh nghiệp bất động sản đều đang rất tương quan nhau và điều kiện chung của cả thị trường, tôi sẽ gộp lại trong một bài phân tích này.

Để đọc thêm về phân tích cổ phiếu ngành bất động sản, vui lòng nhấp tại đây

i. Toàn ngành bất động sản

1. Lãi suất cho vay cao

Tình hình chung thời điểm quý 1 2026 là lãi suất huy động tăng rất cao, có nơi đến 10%/năm. Vậy lãi huy động cao như thế, thì lãi cho vay cao đến mức nào?

Với tình hình lãi cao như vậy, thật khó để nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để đầu tư bất động sản, đặc biệt là đối với các dự án “kém triển vọng” và cần thời gian nắm giữ.

2. Khả năng hấp thu của thị trường kém

Tại sao tôi cho rằng khả năng hấp thu bất động sản nhìn chung rất kém? Đó là vì tôi dựa trên lãi vay, thu nhập bình quân, và giá bán trung bình. Để biết thêm chi tiết, vui lòng đọc thêm tại đây

ii. Tình hình kinh doanh

1. Mảng kinh doanh thuần túy chậm

Khi so doanh thu từ kinh doanh bất động sản của 2025 với 2024, ta sẽ thấy con số suy giảm đáng kể. Điều này cho thấy thị trường có lẽ đang không quá “dễ dãi” khi chọn đầu tư các dự án bất động sản. Ngoài ra, doanh thu và lợi nhuận lớn nhất lại đến từ mảng môi giới.

Trong khi đó vào năm 2024, doanh thu mảng môi giới lại thấp hơn so với phát triển dự án bất động sản – mảng kinh doanh thuần túy của một doanh nghiệp bất động sản.

Như trên, ta có thể thấy rằng việc phân phối các sản phẩm đang gặp khó khăn, nên doanh nghiệp phải chuyển cơ cấu doanh thu sang mảng dịch vụ môi giới. 

2. Các dự án kém hiệu quả

Một trong các dự án mà tôi nghĩ rằng hoạt động kém hiệu quả là Gem Sky tại Long Thành. Thứ nhất là vị trí nằm khá xa các trục giao thông kết nối Long Thành – HCM, cũng như các tuyến vành đai.

Công ty chịu trách nhiệm phân phối các sản phẩm tại đây là Hà An, và trong BCTC 2025, DXG đã phải hoàn tiền cọc lên đến khoảng 1.397 tỷ. Dù đây là tiền cọc từ dự án nào đi nữa, Prive hay Sky Gem World, tôi vẫn nghĩ rằng các dự án chưa đủ hấp dẫn để khách hàng chốt tiền đầu tư.

3. Dồn tỷ trọng cho kinh doanh vốn

Dựa trên những phân tích từ báo cáo tài chính, có thể thấy một bức tranh tương phản rõ rệt trong hoạt động của DXG khi doanh nghiệp này đang chuyển dịch mạnh mẽ sang mô hình “kinh doanh vốn” để bù đắp cho sự đóng băng của mảng bất động sản cốt lõi.

Trong hai năm 2024 và 2025, DXG đã cực kỳ thành công khi huy động được tổng cộng khoảng 4.760 tỷ đồng tiền mặt thông qua phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Nguồn vốn khổng lồ này đóng vai trò như một “bình oxy” thiết yếu, giúp tập đoàn duy trì bộ máy và thực hiện dự án trong bối cảnh hàng khó bán và áp lực trả nợ vây quanh. Minh chứng rõ nhất là dòng tiền “Hoàn cọc” lên tới hàng nghìn tỷ đồng, cho thấy khi khách hàng rút cọc do dự án vướng pháp lý hoặc thị trường khó khăn, chính nguồn tiền từ cổ đông trên sàn chứng khoán đã được dùng để lấp vào khoảng trống đó.

Việc liên tục “in giấy” khiến vốn cổ phần tăng vọt từ hơn 6.100 tỷ lên mức khổng lồ vào năm 2025, gây ra tình trạng pha loãng cổ phiếu nghiêm trọng và trực tiếp kéo tụt chỉ số EPS. Thêm vào đó, việc phát hành cổ phiếu trả cổ tức trị giá 1.200 tỷ đồng thực chất là một động tác kỹ thuật để tăng vốn điều lệ, vô hình trung tạo ra áp lực khổng lồ lên lợi nhuận trong tương lai. 

iii. Góc nhìn về giá cổ phiếu

Với những lập luận trên, tôi cho rằng giá cổ phiếu DXG rất hấp dẫn ở mức quanh 10, mục tiêu chốt lời sẽ từ 20 đến 30 tùy theo bối cảnh.

Theo những phân tích trên, về bản chất, tôi cho rằng DXG chỉ hấp dẫn để đầu tư khi thị giá quanh 10, vì nhìn chung doanh nghiệp đang gặp nhiều khó khăn cho việc bán sản phảm bất động sản, và đang lệ thuộc nhiều vào hoạt động kinh doanh vốn, thứ nằm ngoài core business. 

iv. Tương tự với cổ phiếu CEO

Cổ phiếu CEO cũng gặp trường hợp tương tự khi doanh thu bán hàng chậm lại, và cũng gặp khó khăn ở một số dự án kém hiệu quả, ví dụ như khu vực Phú Quốc.

Ngoài ra, phần lớn khoảng phải thu lại đến từ tiền đền bù đất tại Phú Quốc.

Bên cạnh đó, phần lớn lợi nhuận đến từ hoạt động tài chính, gồm lãi tiền gửi, cho vay, và cổ tức nhận được, hoàn toàn không đến từ hoạt động kinh doanh lõi.

v. Kết luận

Sau bài phân tích cổ phiếu DXG trên, tôi đúc kết lại các điểm như sau:

• Dự án bất động sản chậm lại/kém hấp dẫn do khó khăn chung của toàn ngành
• Chuyển tỷ trọng doanh thu sang mảng dịch vụ môi giới
• Đẩy mạnh kinh doanh vốn
• Giá cổ phiếu hấp dẫn ở mức quanh 10

Và sau khi phân tích cổ phiếu CEO, tôi cũng đúc kết lại các điểm như sau:

• Phần lớn doanh thu/lợi nhuận đến từ hoạt động tài chính
• Mảng kinh doanh lõi chậm lại

Đây là phân tích dựa trên góc nhìn cá nhân, mọi người có thể tham khảo hoặc xem cho vui. Chúc mọi người đầu tư sáng suốt và thành công!

Lưu ý: Bài viết “Phân tích cổ phiếu DXG” này là quan điểm và các suy đoán cá nhân dưới góc độ của một nhà đầu tư. Người đọc chỉ nên lấy đây là một blog tham khảo với góc nhìn thú vị về ngành đầu tư. Tradevietstock xin miễn trừ mọi trách nhiệm tại bài viết này. 

Tradevietstock hy vọng rằng thông tin trong bài viết “Phân tích cổ phiếu DXG” sẽ giúp mọi người bắt đầu hành trình đầu tư của mình một cách suôn sẻ và tự tin hơn. Mọi người có thể tạo tài khoản DNSE để giao dịch cổ phiếu. Chúc mọi người đầu tư x2!!!

Nếu các bạn có nhu cầu cập nhật tín hiệu giao dịch tức thì, hãy liên hệ qua Zalo hoặc Telegram.

Trở thành khách hàng của Tradevietstock ngay hôm nay để nhận những khuyến nghị đầu tư giá trị.

Tham khảo hiệu suất đầu tư của team tại đây

Tìm hiểu kiến thức đầu tư thị trường chứng khoán và tài chính tại đây

TẠO TÀI KHOẢN DNSE TẠI ĐÂY

App đầu tư hiện đại và thân thiện nhất mà admin tin tưởng, đi kèm nhiều ưu đãi và tính năng admin rất hài lòng