English
Cổ phiếu bất động sản hưởng lợi trong chu kỳ này
Xin chào cả nhà, lại là Tradevietstock đây! Hôm nay, mình sẽ phân tích tiềm năng giá đất từng khu vực sau khi sửa đổi bảng giá đất 2025, cũng như tìm ra cổ phiếu nào nắm nhiều quỹ đất tiềm năng và sẽ hưởng lợi lớn trong chu kỳ tăng giá đất năm nay. Liệu rằng bất động sản phía nam sẽ mang nhiều dư địa lớn trong chu kỳ này? Công ty bất động sản nào sẽ đạt được sự hấp thu sản phẩm tốt từ thị trường thực? Và cổ phiếu bất động sản hưởng lợi trong chu kỳ này?
i. Khu vực giá đất tăng trưởng tốt
Mặc dù tốc độ tăng trưởng dân số tự nhiên của Việt Nam hiện đang chậm lại rõ rệt, sự dịch chuyển dân cư vẫn sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng dân số tại các khu vực có định hướng phát triển và quy hoạch bài bản. Tuy nhiên, xét về dài hạn — trong hơn một thập kỷ tới — giá bất động sản có thể sẽ chững lại, khi tổng xu hướng dân số chung bắt đầu tác động rõ nét lên nhu cầu thực của thị trường.
Khu vực đất ngoại thành hiện có dư địa tăng trưởng lớn nhất, chủ yếu nhờ vào sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày càng cao. Bên cạnh đó, xu hướng đô thị hóa hiện nay đang chuyển dịch theo hướng giảm áp lực cho khu vực trung tâm, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của các thành phố vệ tinh. Do vậy, việc chuyển hướng đầu tư và xây dựng các dự án bất động sản ra vùng ngoại ô, đặc biệt tại các vị trí có kết nối thuận tiện, sẽ trở thành yếu tố then chốt để các doanh nghiệp bất động sản đạt được tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ.
Ngược lại, các công ty chỉ tập trung phát triển ở khu vực trung tâm sẽ đối mặt với giới hạn về dư địa tăng trưởng. Hiện tại, loại hình bất động sản được quan tâm nhiều và có sự phục hồi đáng kể là chung cư và nhà riêng (theo báo cáo quý 3/2024). Ngược lại, các phân khúc cao cấp như bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố và biệt thự vẫn chưa ghi nhận sự phục hồi rõ rệt. Nhóm sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền cũng tiếp tục gặp khó khăn và chưa có dấu hiệu khả quan.
1. Đất khu vực phía nam
Tiềm năng tăng giá của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào tốc độ tăng trưởng dân số tại khu vực đó. Hiện nay, ba tỉnh thành có tổng dân số cao nhất bao gồm: TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, và Bình Dương.
Dù tốc độ tăng dân số ở nhiều khu vực đang chậm lại, TP.HCM và Bình Dương vẫn duy trì mức tăng ổn định, dù tổng dân số đã thuộc nhóm cao nhất cả nước. Trong ngắn hạn, xu hướng này vẫn tiếp tục, vì người dân có nhu cầu vào trung tâm làm việc và muốn an cư lạc nghiệp ở các khu vực lân cận để thuận tiện đi lại.
=> Tiêu điểm đầu tư sẽ là các khu vực ngoại thành nhưng vẫn gần trung tâm, như Quận 9, Quận 12, Thủ Đức và khu vực Bình Dương. Đây là những nơi có mặt bằng giá còn dễ hấp thu hơn so với khu vực trung tâm thành phố. Nhiều doanh nghiệp đang phát triển dự án ở các khu vực này sẽ có dư địa tăng trưởng tốt, nhờ xu hướng dịch chuyển dân cư và mức giá phù hợp với nhu cầu thực.
Theo dự thảo dự luật sáp nhập tỉnh, trong tương lai, Bình Dương, Nhơn Trạch (thuộc Đồng Nai) và BR-VT sẽ hợp nhất để trở thành một vùng đô thị duy nhất, trực thuộc thành phố Hồ Chí Minh. Vậy tp HCM sẽ có trung tâm thương mại (trung tâm), du lịch (BR-VT), cảng biển (Cần Giờ) và cả khu công nghiệp (Bình Dương).
Trong dài hạn, khi các khu vực ngoại thành như Quận 12, Quận 9, Thủ Đức và một vài khu vực của Bình Dương trở nên đông đúc và đạt ngưỡng phát triển, xu hướng dịch chuyển dân cư sẽ dần mở rộng sang các khu vực vệ tinh như Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành, Cần Giờ và một số khu vực tại Bà Rịa – Vũng Tàu như Phú Mỹ. Đây sẽ là những khu vực giữ vai trò quan trọng trong việc đón đầu nhu cầu nhà ở và bất động sản nhờ quỹ đất rộng và dư địa tăng trưởng dân cư lớn.
Ngược lại, xu hướng dịch chuyển về phía Củ Chi và Tây Ninh sẽ hạn chế hơn do vị trí địa lý gần biên giới, kém thuận lợi cho phát triển đô thị và thu hút dân cư. Thực tế, mức độ ưu tiên phát triển hạ tầng và các dự án bất động sản lớn tại khu vực này cũng khá ít. Các dự án như Vành đai chủ yếu nhằm mục tiêu kết nối liên tỉnh và rút ngắn thời gian di chuyển vào nội thành. Vì vậy, vị trí càng gần trung tâm và các tiện ích trọng yếu sẽ càng trở thành yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư.
Hiện tại, bảng giá đất ở các khu vực kể trên đã tăng rất mạnh so với giai đoạn 2019–2020, nhiều nơi ghi nhận mức tăng từ 7 đến 10 lần. Đây là lợi thế lớn cho các dự án của chủ đầu tư đã và đang trong quá trình triển khai, vì được hưởng trọn lợi ích từ đà tăng giá bất động sản sau khi hạ tầng đổi mới.
Ngược lại, các dự án mới chỉ dừng ở mức đăng ký hoặc đang trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ gặp rất nhiều khó khăn, do giá đất hiện tại đã quá cao so với mặt bằng các năm trước, làm đội chi phí đầu tư lên đáng kể.
Hiện tại, các khu vực bất động sản tiềm năng chủ yếu tập trung ở vùng ngoại thành như Quận 9, Quận 12, Thủ Đức và Bình Dương. Trong giai đoạn tiếp theo, xu hướng sẽ dần mở rộng ra các khu vực vệ tinh như Biên Hòa, Nhơn Trạch, Cần Giờ, Long Thành và một số khu vực của Bà Rịa – Vũng Tàu như Phú Mỹ.
Ngược lại, bất động sản khu vực trung tâm ngày càng kém hấp dẫn do mặt bằng giá quá cao, khiến nhu cầu thực lẫn đầu tư đều giảm sút. Thêm vào đó, bảng giá đất mới đã tăng mạnh so với trước đây, gây áp lực lớn lên chi phí phát triển dự án.
Vì vậy, các công ty và chủ đầu tư đang nắm giữ các dự án cũ (đã hoàn thành bồi thường, triển khai một phần nhưng chưa mở bán) sẽ là nhóm hưởng lợi nhiều nhất từ đà tăng giá đất hiện nay. Ngược lại, các dự án mới đăng ký hoặc còn đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng sẽ gặp nhiều khó khăn do chi phí đầu vào bị đội lên quá cao.
Dự án cũ hưởng lợi nhiều nhất. Các dự án khu vực ngoại ô hướng đông nam có nhiều tiềm năng tăng trưởng nhất.
2. Đất khu vực phía bắc
Hiện tại, thị trường đất phía Bắc đang tăng nóng hơn so với phía Nam. Tương tự TP.HCM, các khu vực đông dân nhất phía Bắc là Hà Nội và Hải Phòng.
Tuy nhiên, tăng trưởng dân số tại các khu vực phía Bắc cũng đang có xu hướng giảm mạnh. Đáng chú ý nhất là Hải Phòng, nơi tốc độ tăng dân số đã giảm rõ rệt. Trong khi đó, Hà Nội vẫn giữ được mức tăng trưởng dân số tương đối ổn định, dù tổng dân số đã ở mức rất cao.
Giá bán bất động sản tại Hà Nội tăng rất mạnh trên tất cả các loại hình, gồm chung cư, nhà riêng và nhà mặt phố. Các tỉnh có điều kiện đô thị hóa tốt như Hưng Yên cũng ghi nhận mức tăng giá đáng kể, chỉ đứng sau Hà Nội. Còn lại các tỉnh như Bắc Ninh dù khá gần Hà Nội nhưng do quy hoạch đô thị chưa bài bản và định hướng là phát triển công nghiệp nên không có nhiều tiềm năng để đầu tư.
=> Nhìn chung, thị trường bất động sản khu vực phía Bắc đang rất nóng, trong khi tốc độ tăng trưởng dân số lại giảm mạnh so với khu vực phía Nam. Vì vậy, dư địa để tăng trưởng tiếp tục không còn nhiều, trong khi mặt bằng giá đã ở mức rất cao, dẫn đến khả năng hấp thụ trở nên khó khăn hơn.
ii. Chu kỳ toàn ngành và cổ phiếu
1. Toàn ngành
Trước khi trả lời câu hỏi cổ phiếu bất động sản hưởng lợi trong chu kỳ này thì ta cần xét chu kỳ toàn ngành. Theo phân tích thị trường bất động sản Việt Nam năm nay, thị trường đang ở giai đoạn củng cố và chuẩn bị bước vào giai đoạn khởi sắc. Thị trường bất động sản đầu năm 2025 cũng cho thấy dấu hiệu ấm dần lên.
Trong giai đoạn 2022–2023, giá bất động sản chững lại và đi ngang cho đến đầu năm 2024. Thực tế cho thấy, giá bất động sản tăng càng mạnh thì mức độ quan tâm của thị trường cũng càng tăng. Như biểu đồ bên dưới, giá BĐS đã phục hồi khá mạnh kể từ đầu năm 2024 đến nay.
Khi giá bất động sản chững lại, mức độ quan tâm giảm. Ngược lại, khi giá tăng tốt, mức độ quan tâm cũng tăng theo tỷ lệ thuận. Với đà tăng giá hiện tại, sự quan tâm đối với kênh đầu tư bất động sản đang hồi phục rõ rệt. Dự báo, giai đoạn này chính là thời điểm kết thúc chu kỳ đáy của ngành bất động sản.
=> Khi tăng trưởng tín dụng cao và lãi suất thấp, kết hợp với sự tăng trưởng mạnh của các phân khúc bất động sản, sẽ tạo cú hích lớn thúc đẩy người dân sẵn sàng vay vốn và đầu tư vào bất động sản, qua đó giúp doanh nghiệp dễ dàng bán được sản phẩm. Bên cạnh đó, chất lượng đầu ra của các dự án cũng được cải thiện nhờ vào những thay đổi tích cực trong bộ Luật Đất đai mới, góp phần làm gia tăng niềm tin và sự sẵn sàng chi trả từ phía nhà đầu tư cũng như người dân.
2. Cổ phiếu
Vậy cổ phiếu bất động sản hưởng lợi trong chu kỳ này? Đây sẽ là nhóm nằm ở phía nam và có nhiều dự án cũ đang hoàn thành ở vùng đông nam bộ và khu vực vệ tinh của tp HCM. Một số cái tên tiêu biểu như DXG, HDC, CII và SGR đang sở hữu quỹ đất và các dự án đã, đang xây dựng hoặc chờ mở bán tại các khu vực tiềm năng như Quận 2, Quận 9, Thủ Đức, Nhơn Trạch, Bình Dương và Phú Mỹ. Đây đều là những khu vực có dư địa tăng trưởng lớn cho phân khúc bất động sản khu vực phía Nam.
Ngoài ra, đây cũng là số ít sở hữu các dự án hưởng lợi trực tiếp từ việc bảng giá đất năm 2025 tăng gấp 10 lần so với năm 2020. Phần lớn các dự án đều đã được triển khai từ lâu, hiện đang trong giai đoạn chờ mở bán. Mặt bằng sản phẩm chủ yếu là căn hộ có mức giá từ 1,5–4 tỷ đồng, thuộc phân khúc tầm trung, được đánh giá có sức hấp thụ tốt hơn nhiều so với phân khúc cao cấp hay hạng sang. Đây là lý do mình cho rằng 4 cổ phiếu này là nhóm Cổ phiếu bất động sản hưởng lợi trong chu kỳ này.
Các cổ phiếu này nhìn chung đã trải qua giai đoạn giao dịch ảm đạm suốt gần 600 phiên liên tiếp, tương đương khoảng 3 năm, và vẫn chưa ghi nhận nhịp bùng nổ đáng kể nào. Thực tế, trong lịch sử, thời gian tối đa cho một chu kỳ ảm đạm của cổ phiếu bất động sản cũng thường rơi vào khoảng 600 phiên.
Ngoài ra, 1 trong các cổ phiếu bất động sản hưởng lợi trong chu kỳ này là HDC cũng là một chủ đầu tư bất động sản phía BR-VT với nhiều tài sản chất lượng và dự án tốt, hưởng lợi nhiều từ xu hướng chọn loại hình bất động sản và bảng giá đất mới.
Các cổ phiếu bất động sản hưởng lợi trong chu kỳ này còn có CII và SGR hiện đang sở hữu nhiều bất động sản tại Quận 9, Thủ Đức (bao gồm cả khu vực Quận 2 cũ) và Thủ Thiêm. Các dự án này đều thuộc nhóm dự án cũ, đã hoàn tất việc bồi thường, nhận quyền sử dụng đất và đang trong quá trình xây dựng hoàn thiện.
Để xác nhận một cổ phiếu bất động sản đang bước vào sóng tăng mạnh, cần hội tụ hai tín hiệu kỹ thuật quan trọng: Breakout từ chỉ báo Pulse Crafter và tín hiệu Buy từ chỉ báo Quantum Flux, như được minh họa bên dưới.
Trước đó, các cổ phiếu bất động sản đã tăng gần 2 lần sau khi xuất hiện bộ tín hiệu này. Để nhận bộ chỉ báo này, nhà đầu tư có thể liên hệ qua link bên dưới.
=> Đây là 1 chu kỳ mà cổ phiếu bất động sản còn đang rất rẻ, từ định giá PB cho đến nền giá 3 năm liền. Với vị trí địa lý tốt và xu hướng quy hoạch dân cư, đây là các chủ đầu tư có nhiều lợi thế và hưởng lợi từ bảng giá đất mới.
iii. Kết luận đầu tư và đăng ký tài khoản chứng khoán
Hiện tại, thị trường bất động sản phía Nam đang có nhiều tiềm năng hơn nhờ vào tốc độ đô thị hóa cao, quy hoạch dân cư bài bản và sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng liên vùng. Các khu vực ngoại thành TP.HCM như Quận 9, Quận 12, Thủ Đức, Bình Dương, cùng các vùng vệ tinh như Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành và Phú Mỹ, sẽ là những điểm đến đầu tư hấp dẫn nhất trong giai đoạn sắp tới.
Các doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất sạch tại những khu vực này sẽ có dư địa tăng trưởng lớn, hưởng lợi trực tiếp từ bảng giá đất mới và nhu cầu nhà ở thực tế đang tăng trở lại. Vậy cổ phiếu bất động sản hưởng lợi trong chu kỳ này? Những cổ phiếu bất động sản như DXG, HDC, CII, SGR hiện đang ở vùng giá rất thấp so với giá trị tài sản và quỹ đất tiềm năng, mở ra cơ hội đầu tư dài hạn hấp dẫn khi chu kỳ hồi phục của ngành bất động sản bắt đầu.
=> Tóm lại, đây là giai đoạn thị trường chuẩn bị kết thúc chu kỳ đáy, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản phía Nam. Nhà đầu tư nên tập trung vào các doanh nghiệp có quỹ đất tốt, vị trí thuận lợi có dư địa tăng trưởng mạnh, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, và tận dụng thời điểm thị trường còn đang được định giá thấp để đón đầu xu hướng.
| Khu vực tiềm năng | Loại hình BĐS tiềm năng | Xu hướng quy hoạch | Các cổ phiếu |
| Quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Dương, Nhơn Trạch, Biên Hòa, Cần Giờ, các khu vực khác của BR-VT | Chung cư, nhà ở phân khúc tầm trung
Có thể hấp thu tốt |
Mở rộng sang các thành phố vệ tinh phía đông nam TP HCM | DXG, HDC, CII, SGR
Cổ phiếu có nhiều dự án cũ đang trong quá trình xây dựng và hưởng lợi lớn từ bảng giá đất mới |
Nếu các bạn có nhu cầu tìm hiểu sâu hơn về nhóm cổ phiếu bất động sản hưởng lợi trong chu kỳ này , hãy liên hệ qua Zalo nhóm: TẠI ĐÂY
Tham khảo hiệu suất đầu tư của team tại đây
Tìm hiểu kiến thức đầu tư thị trường chứng khoán và tài chính tại đây
Một số đơn vị hợp tác cùng TradeVietstock dưới đây:
App đầu tư hiện đại và thân thiện nhất mà admin tin tưởng, đi kèm nhiều ưu đãi và tính năng admin rất hài lòng
App giao dịch phổ biến hiện nay mà admin từng dùng trong thời gian dài
App giao dịch tương đối tốt
App giao dịch tập trung vào tệp khách hàng với tài sản lớn
