English
Các giai đoạn bất động sản tăng trưởng tại các quốc gia châu Á và Việt Nam
Xin chào cả nhà, lại là Trade Việt Stock đây! Hôm nay, ta sẽ tiếp tục tìm hiểu về thị trường bất động sản và phân tích các giai đoạn bất động sản tăng trưởng tại các thị trường châu Á, đặc biệt là các quốc gia tư bản, XHCN, và dự phóng thị trường bất động sản của Việt Nam. Liệu “tất đất tất vàng” sẽ kéo dài bao lâu? Và giá bất động sản có “tăng nóng” liên tục không hồi kết hay không?
Tâm điểm của bài viết này ngoài nhằm phân tích các giai đoạn bất động sản tăng trưởng ra, mình muốn nhắm đến kênh đầu tư cổ phiếu, đặc biệt là cổ phiếu ngành bất động sản. Liệu có sự tương quan gì ở đây để nhà đầu tư tận dụng hay không?
i. Thị trường bất động sản các nước XHCN
Ở các nước XHCN, thị trường chịu sự kiểm soát trung ương, với đất đai thuộc sở hữu toàn dân và các dự án phải qua nhiều khâu phê duyệt. Giá cả không chỉ phụ thuộc vào cung-cầu mà còn bị ảnh hưởng bởi chính sách nhà nước, như tín dụng hoặc quy hoạch. Tuy nhiên, với mô hình đổi mới, thì thị trường BĐS tại các quốc gia này có sự pha trộn giữa XHCN và Tư Bản.
1. Trung Quốc
a. Các yếu tố ảnh hưởng giá BĐS
Thị trường BĐS Trung Quốc là sự kết hợp giữa kiểm soát nhà nước và cung-cầu tự do, với đất đai thuộc sở hữu nhà nước nhưng tư nhân được quyền phát triển dự án. Các yếu tố chính ảnh hưởng lớn đến các giai đoạn bất động sản tăng trưởng gồm:
Chu kỳ thắt chặt/bơm tiền:
Từ 2020–2023, Trung Quốc siết tín dụng BĐS để hạ nhiệt đầu cơ, dẫn đến giá nhà giảm 10% ở Thâm Quyến và Quảng Châu. Lãi suất vay mua nhà tăng từ 4,5% (2020) lên 5,5% (2024), khiến giao dịch giảm 20% (web:2).
Tuy nhiên, năm 2024, các gói giải cứu (1 nghìn tỷ CNY) và nới lỏng tín dụng đã kích thích giá nhà ở Bắc Kinh tăng 5%. Chính sách bơm tiền trước đó (2015–2019) từng đẩy giá nhà tăng 50%, đặc biệt ở Thượng Hải.
Tỷ lệ sinh nở và dân số:
Tỷ lệ sinh giảm còn 0,8 con/phụ nữ (2023), thấp nhất lịch sử, khiến dân số giảm từ 1,41 tỷ (2020) xuống 1,40 tỷ (2025). Điều này làm giảm nhu cầu nhà ở dài hạn, đặc biệt ở thành phố cấp 2–3, nơi giá nhà giảm 15% từ 2020–2025. Ngược lại, Bắc Kinh và Thượng Hải vẫn hút di cư nội địa (2 triệu người/năm), duy trì nhu cầu căn hộ cao cấp.
Tỷ lệ đô thị hóa tại Trung Quốc ở mức 66.2%. Đây là mức vẫn còn dư địa tăng trưởng trong tương lai.
Giá BĐS tại 1 số khu vực:
- Bắc Kinh, Thượng Hải: Nhu cầu cao nhờ kinh tế tập trung (góp 25% GDP), vốn ngoại, và quy hoạch hạ tầng (sân bay Đại Hưng). Giá căn hộ trung bình đạt 10.000 USD/m² năm 2024, tăng 7% nhờ chính sách giải cứu (web:15).
- Hàng Châu: Tăng trưởng nhờ công nghệ (Alibaba), giá nhà tăng 8% năm 2024.
- Thành phố cấp 3 (như Hạc Bích): Giá giảm 20% do dư cung (hàng triệu căn hộ trống) và nợ của các nhà phát triển như Evergrande. Ô nhiễm không khí (PM2.5) ở các khu công nghiệp cũng làm giá giảm 0,5%.
Dư địa tăng trưởng của thị trường bất động sản Trung Quốc hiện đang đối mặt với nhiều khó khăn, chủ yếu do tỷ lệ sinh nở giảm xuống mức thấp kỷ lục, dưới ngưỡng 1. Trong bối cảnh này, cung cầu tự nhiên và chính sách tài khóa sẽ tiếp tục hỗ trợ giá bất động sản tại các thành phố đông đúc như Bắc Kinh, Thượng Hải và Hàng Châu, tuy nhiên dư địa tăng giá tại các khu vực này không còn nhiều.
Ngược lại, các thành phố cấp ba đang gặp nhiều thách thức khi thiếu định hướng phát triển bài bản, trong khi nhu cầu thực tế lại không đủ để hấp thụ nguồn cung bất động sản hiện hữu. Điều này khiến khả năng tăng trưởng của thị trường tại các khu vực này trở nên kém hiệu quả và khó đạt được kỳ vọng.
=> Với các yếu tố trên, có vẻ như thị trường BĐS tại Trung Quốc sẽ gặp nhiều khó khăn trong dài hạn dù cho chính sách tài khóa đang ở giai đoạn bơm tiền, bởi vì cung-cầu tự nhiên không đủ và tỷ lệ sinh nở thấp kỷ lục.
b. Cổ phiếu BĐS Trung Quốc
Giá nhà tại Trung Quốc nhìn chung đều tăng trưởng âm kể từ 2022 dù cho chính sách tài khóa nới lỏng tiền tệ đang đẩy mạnh.
Tăng trưởng của cổ phiếu bất động sản Trung Quốc không chỉ chịu tác động từ chính sách tài khóa mà còn có mối tương quan chặt chẽ với xu hướng tăng trưởng của giá bất động sản, thể hiện qua chỉ số House Prices Index. Thực tế cho thấy, ngay cả trong các giai đoạn nới lỏng tiền tệ, nếu giá bất động sản không ghi nhận tăng trưởng, thì cổ phiếu ngành này cũng khó có khả năng bứt phá.
Hiện tại là một ví dụ điển hình: dù Trung Quốc đang thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ, nhưng giá bất động sản vẫn ghi nhận mức tăng trưởng âm, khiến diễn biến của cổ phiếu bất động sản tiếp tục ảm đạm và thiếu động lực phục hồi.
2. Việt Nam
a. Các yếu tố ảnh hưởng giá BĐS
Thị trường BĐS Việt Nam chịu kiểm soát trung ương (đất đai thuộc sở hữu toàn dân), nhưng cải cách kinh tế từ Đổi Mới (1986) tạo ra cung-cầu năng động, với giá nhà tăng 35% từ 2019–2024 ở Hà Nội và TP.HCM. Chính phủ điều tiết qua tín dụng, quy hoạch, và Luật Đất đai 2024. Các yếu tố ảnh hưởng giá:
Chu kỳ thắt chặt/bơm tiền:
Từ 2022–2023, Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng (lãi suất vay ~12%), làm giao dịch giảm 40%. Năm 2024, nới lỏng tín dụng và gói kích thích 350 nghìn tỷ đồng đẩy giá chung cư Hà Nội tăng 77,6% so với 2019, đạt 70,2 triệu đồng/m². TP.HCM ghi nhận giá 71,8 triệu đồng/m², tăng 35% so với 2019. Giai đoạn bơm tiền trước (2007–2008) từng khiến giá nhà tăng 70%.
Tỷ lệ sinh nở và dân số:
Tỷ lệ sinh giảm còn 1,91 con/phụ nữ (2024), nhưng dân số vẫn tăng nhờ đô thị hóa (38% dân số sống ở thành thị, tăng 1%/năm). Hà Nội và TP.HCM hút di cư nội địa (1 triệu người/năm), đẩy nhu cầu nhà ở tăng. Ngược lại, các tỉnh miền núi (như Hà Giang) có nhu cầu thấp, giá đất chỉ tăng 5% từ 2020–2025.
Giá BĐS tại 1 số khu vực:
- Hà Nội: Giá tăng 77,6% nhờ quy hoạch và hạ tầng (đường vành đai 4, metro). Chung cư cao cấp ở Tây Hồ đạt 100 triệu đồng/m² năm 2024.
- TP.HCM (Thủ Đức): Giá tăng 10% năm 2024 do quy hoạch thành phố sáng tạo và vốn FDI.
- Các tỉnh miền núi: Giá giảm hoặc đi ngang do thiếu hạ tầng và di cư ra thành phố. Ô nhiễm ở các khu công nghiệp (Bắc Giang) làm giá đất giảm 0,3%.
b. Tăng trưởng cổ phiếu BĐS
Hiện tại, chỉ số tăng trưởng giá bất động sản tại Việt Nam đang dao động quanh mức âm 5%. Trước đó, vào khoảng tháng 10 năm 2020, chỉ số này cũng từng chạm đáy ở mức âm 10%, tạo nền giá mang tính lịch sử cho toàn ngành bất động sản và nhóm cổ phiếu bất động sản. Cần lưu ý rằng đây là chỉ số trung bình trên phạm vi toàn quốc, không phản ánh riêng lẻ theo từng khu vực cụ thể.
Các giai đoạn bất động sản tăng trưởng ở Việt Nam rất tương đồng với chu kỳ nới lỏng tiền tệ. Đặc biệt là cổ phiếu BĐS lại cực kỳ tương đồng với chỉ số House Prices Index.
Các khu vực phía Bắc hiện đang có mức tăng trưởng cực kỳ mạnh, lên đến gần 77% trong 2024.
Trong khi đó, khu vực phía nam chỉ mới tăng trưởng khoảng 10%, và dư địa đô thị hóa các khu vực lân cận như Cần Giờ, Biên Hòa, Vũng Tàu vẫn còn rất nhiều. Đây cũng là khu vực hút vốn FDI.
Các yếu tố như cung cầu tự nhiên trong lĩnh vực bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng đáng kể từ chính sách phát triển kinh tế khu vực, bên cạnh tác động của chính sách nới lỏng tiền tệ. Trong bối cảnh hiện tại, cổ phiếu bất động sản tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ ghi nhận mức tăng trưởng tích cực, nhờ xuất phát điểm từ nền giá thấp và sự hỗ trợ của chính sách nới lỏng.
Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng tại từng khu vực cụ thể vẫn sẽ phụ thuộc vào các yếu tố đặc thù như dòng di cư và tốc độ phát triển kinh tế vùng miền. Điều này có thể tạo ra sự phân hóa rõ nét trong hiệu quả đầu tư giữa các phân khúc và địa bàn khác nhau.
ii. Thị trường bất động sản các nước tư bản
Trong thị trường tư bản, BĐS vận hành theo nguyên tắc cung-cầu tự do, với giá cả do thị trường quyết định dựa trên nhu cầu từ người mua và nhà đầu tư. Tư nhân (công ty, quỹ đầu tư) tự do phát triển dự án, mua bán, hoặc đầu cơ, với ít rào cản từ nhà nước. Chính phủ liên bang chỉ có vai trò tạo các chính sách phát triển kinh tế khu vực, gián tiếp làm tăng nhu cầu nhà ở và di dân.
1. Nhật
a. Các yếu tố ảnh hưởng giá BĐS
Các giai đoạn bất động sản tăng trưởng tại Nhật Bản chịu chi phối bởi cung-cầu tự do, nhưng bị ảnh hưởng mạnh bởi già hóa dân số và chính sách tiền tệ siêu lỏng của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ). Giá nhà ở Nhật Bản tăng 41% từ 2019–2024, chủ yếu ở các đô thị lớn như Tokyo và Osaka, nhưng giảm ở vùng nông thôn do dân số suy giảm. Các yếu tố chính tác động đến giá bao gồm:
Chu kỳ thắt chặt/bơm tiền:
BOJ duy trì lãi suất gần 0% (thậm chí âm từ 2016–2023) để kích thích kinh tế, dẫn đến dòng tiền rẻ chảy vào BĐS, đặc biệt ở Tokyo, nơi giá căn hộ trung bình đạt 90 triệu yen (~600.000 USD) năm 2024 (OECD).
Tuy nhiên, từ cuối 2023, BOJ bắt đầu thắt chặt nhẹ (lãi suất ~0,25%), làm giảm giao dịch BĐS ở ngoại ô Tokyo (-10% năm 2024). Chính sách bơm tiền trước đó cũng thu hút vốn ngoại (từ Trung Quốc, Singapore), đẩy giá đất thương mại ở Ginza tăng 15% từ 2021–2025.
Dư địa tăng trưởng:
Hiện tại, mức độ đô thị hóa ở Nhật đang rất cao, khoảng 94%, và toàn thị gần như đang bão hòa. Việc tỷ lệ đô thị hóa cao nghĩa là phần lớn người dân đều sống ở các đô thị.
Tỷ lệ sinh nở và dân số:
Nhật Bản đối mặt với mức sinh thấp kỷ lục (1,2 con/phụ nữ năm 2023) dẫn đến dân số giảm từ 125 triệu (2020) xuống 123 triệu (2025). Điều này làm giảm nhu cầu nhà ở dài hạn, đặc biệt ở vùng nông thôn như Hokkaido, nơi giá nhà giảm 20% từ 2015–2025. Ngược lại, Tokyo vẫn hút dân di cư nội địa (1,5 triệu người từ 2020–2025), duy trì nhu cầu căn hộ cao cấp và văn phòng.
=> Nhìn chung, sự sụt giảm dân số sẽ kéo theo nhu cầu sử dụng bất động sản giảm. Trong bối cảnh đó, yếu tố duy nhất còn có thể thúc đẩy giá bất động sản tăng lên là sự chuyển dịch dân cư và di cư nội địa. Tuy nhiên, với khoảng 94% dân số Nhật Bản hiện đã sinh sống tại các khu vực đô thị, dư địa tăng trưởng của thị trường bất động sản đang ở mức rất thấp và gần như đã bão hòa.
Đây cũng là đặc điểm điển hình của một thị trường bất động sản khi đã chạm tới giai đoạn đỉnh cao phát triển.
Giá BĐS tại 1 số khu vực:
- Tokyo: Nhu cầu cao do tập trung kinh tế (góp 30% GDP Nhật Bản), thu hút giới trẻ và vốn ngoại. Các dự án như Toranomon Hills (condo giá 2–10 triệu USD) tăng giá 10% năm 2024 nhờ đầu tư hạ tầng (ga tàu mới, Olympic 2020).
- Osaka: Tăng trưởng nhờ Expo 2025 và sòng bạc IR, với giá nhà tăng 12% ở khu vực Umeda.
- Vùng nông thôn (Hokkaido, Tohoku): Nhu cầu giảm do dân số già và di cư ra thành phố, dẫn đến giá nhà giảm và nhà bỏ hoang (8,5 triệu căn năm 2023, theo Nomura). Ô nhiễm môi trường ở một số khu công nghiệp cũ cũng làm giá giảm 0,5% khi PM2.5 tăng.
Thị trường BĐS tại Nhật Bản gần như đã bão hòa khi các yếu tố như già hóa dân số và tỷ lệ sinh nở thấp kỷ lục. Ngoài ra, giai đoạn thắt chặt tiền tệ như hiện tại sẽ gây khó khăn hơn cho thị trường BĐS tại Nhật.
Các yếu tố như sự kiểm soát của chính phủ sẽ ít ảnh hưởng đến BĐS tại Nhật, ngoại trừ chính sách tiền tệ và chủ trương kinh tế của từng vùng. Còn lại, yếu tố ảnh hưởng nhất vẫn nằm ở nhu cầu sử dụng.
b. Cổ phiếu BĐS
Giá bất động sản tại Nhật Bản đã tăng mạnh trong những thập niên trước năm 1990, nhưng kể từ khi bước vào thế kỷ 21, thị trường này nhìn chung khá ổn định. Dù có một số đợt tăng giá, đặc biệt từ năm 2006 đến nay, nhưng so với thời kỳ trước thập niên 1990, mức độ biến động vẫn được xem là tương đối ổn định.
Các cổ phiếu bất động sản tại Nhật Bản nhìn chung chỉ ghi nhận mức tăng trưởng rõ rệt vào giai đoạn cuối của các chu kỳ nới lỏng tiền tệ. Mức lạm phát hàng năm (YoY) tại Nhật thường được duy trì ở mức dương, lý tưởng quanh ngưỡng 2%.
Một điểm đáng chú ý là mối tương quan giữa giá bất động sản và cổ phiếu ngành này là rất cao. Đơn cử, cổ phiếu bất động sản của SUMITOMO đã tăng mạnh trong các giai đoạn 2006–2007, 2013–2014 và năm 2023 – hoàn toàn trùng khớp với xu hướng tăng của chỉ số giá nhà ở (House Prices Index).
Những mức lạm phát âm hoặc vượt quá 3% đều có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhìn chung, lạm phát không có mối tương quan chặt chẽ với mức tăng trưởng giá cổ phiếu bất động sản tại Nhật Bản.
=> Kịch bản lý tưởng để các cổ phiếu BĐS tại Nhật tăng trưởng là nằm trong khoảng cuối giai đoạn nới lỏng tiền tệ, kèm với tăng trưởng giá BĐS.
Với chính sách thắt chặt tiền tệ đang được áp dụng tại Nhật Bản hiện nay, giá bất động sản sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh giảm kéo dài khoảng 1–2 năm, trước khi có sự bứt phá trở lại.
2. Mỹ
Các giai đoạn bất động sản tăng trưởng tại thị trường BĐS Mỹ là điển hình của cung-cầu tự nhiên và các biến động theo khu vực do lãi suất, di cư, và nhu cầu đầu tư. Chính phủ liên bang chỉ ảnh hưởng gián tiếp qua chính sách của Cục Dự trữ Liên bang (FED) và đầu tư hạ tầng, trong khi tư nhân (như Zillow, Blackstone) chi phối phát triển và định giá.
a. Các yếu tố ảnh hưởng giá BĐS
Chu kỳ thắt chặt/bơm tiền:
FED tăng lãi suất từ 0,25% (2020) lên 4,25–4,5%, làm giảm giao dịch nhà ở mức tăng trưởng âm (-15% năm 2024, NAR), đặc biệt ở các bang đắt đỏ như California. Lãi suất thế chấp đạt 6,87% (2025), khiến giá nhà ở San Francisco giảm 5% từ đỉnh 2022.
Ngược lại, giai đoạn bơm tiền 2020–2021 (gói kích thích 2 nghìn tỷ USD) đã đẩy giá nhà tăng 20% do nhu cầu mua nhà (ngoại ô) tăng. Chính sách thắt chặt hiện tại làm giảm nguồn cung nhà mới.
Tỷ lệ sinh nở và dân số:
Tỷ lệ sinh Mỹ giảm còn 1,6 con/phụ nữ (2023, CDC), thấp hơn mức thay thế (2,1), nhưng dân số vẫn tăng nhờ di cư quốc tế (1 triệu người/năm). Nhu cầu nhà ở tăng ở các bang “mới nổi” như Texas, nơi dân số tăng 5% từ 2020–2025 (Census Bureau), đẩy giá nhà ở Austin lên 400.000 USD (tăng 30% từ 2020).
Ngược lại, các bang công nghiệp cũ như Michigan có nhu cầu giảm do dân số trì trệ, giá nhà ở Detroit chỉ tăng 5% cùng kỳ.
Giá BĐS tại 1 số khu vực phân hóa mạnh:
- Miami, Florida: Nhu cầu tăng mạnh nhờ thuế thấp (không thuế thu nhập bang), di cư nội địa (từ New York, California), và vốn ngoại (Nam Mỹ). Giá nhà tăng 15% năm 2024 (Case-Shiller), với condo cao cấp đạt 5–50 triệu USD.
- Austin, Texas: Hút startup công nghệ (Tesla, Oracle), dân số trẻ tăng, giá nhà tăng 10% năm 2024.
- San Francisco, California: Giá giảm 5–10% do lãi suất cao, chi phí sống đắt đỏ, và xu hướng làm việc từ xa khiến dân chúng rời đi. Ô nhiễm không khí (PM2.5) ở khu vực gần cảng Oakland cũng làm giá giảm 0,5%.
Tại Mỹ, các giai đoạn tăng trưởng của thị trường bất động sản chủ yếu chịu tác động từ yếu tố cung – cầu tự nhiên, bao gồm làn sóng di cư, mặt bằng giá và môi trường sống. Trong khi đó, các yếu tố như chính sách tài khóa chỉ đóng vai trò hỗ trợ và ảnh hưởng ở mức độ nhất định.
b. Cổ phiếu BĐS tại Mỹ
Giá bất động sản tại Mỹ nhìn chung ghi nhận mức tăng trưởng mạnh trong các giai đoạn trước năm 2006, sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008 và hậu đại dịch COVID-19 vào năm 2020. Đây đều là những thời kỳ Mỹ thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ và bơm thanh khoản quy mô lớn.
Tuy nhiên, kể từ khi lãi suất liên bang được duy trì ở mức cao, giá bất động sản (House Prices Index) đã giảm mạnh so với đỉnh vào năm 2022.
Cổ phiếu bất động sản tại Mỹ có xu hướng tăng trưởng hoàn toàn đồng pha với chỉ số giá nhà ở (House Prices Index) và các chu kỳ nới lỏng tiền tệ. Đáng chú ý, trong các giai đoạn lạm phát cao, giá cổ phiếu bất động sản thậm chí còn ghi nhận mức tăng mạnh hơn.
Trong bối cảnh Fed vẫn duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt và chưa có dấu hiệu hạ lãi suất, cùng với việc chỉ số giá nhà ở (House Prices Index) đang đi ngang, giá cổ phiếu bất động sản tại Mỹ hiện khó có thể tăng trưởng đáng kể. Ngoại lệ có thể đến từ các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn tại những khu vực đang có sốt giá cục bộ như Miami – nơi đang ghi nhận dòng người di cư mạnh và nhu cầu bất động sản tăng cao.
Tương tự như tại Nhật Bản, giá bất động sản ở Mỹ chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu tự nhiên, đặc biệt là xu hướng di cư. Trong khi nhiều người dân rời bỏ các thành phố lớn với chi phí sinh hoạt cao như New York hay San Francisco, họ lại chuyển đến các khu vực ngoại ô hoặc những thành phố có lợi thế về thuế và môi trường sống như Miami.
Vai trò của chính phủ liên bang chủ yếu nằm ở việc định hình chính sách và đầu tư hạ tầng, từ đó gián tiếp thúc đẩy nhu cầu bất động sản và dòng người dịch chuyển. Tuy nhiên, chính sách tài khóa ở cấp liên bang thường không hoàn toàn đồng pha với thực tế kinh tế từng khu vực, dẫn đến sự phân hóa rõ nét giữa các thị trường địa phương.
3. Điểm tương đồng và tính chu kỳ
Một điểm tương đồng rõ nét trong các giai đoạn tăng trưởng bất động sản tại các thị trường tư bản phát triển là giá bất động sản chủ yếu chịu tác động từ cung cầu tự nhiên tại từng khu vực, dẫn đến sự phân hóa mạnh giữa các vùng địa lý. Các yếu tố như chính sách tài khóa thường chỉ tạo ra ảnh hưởng ở mức độ vĩ mô, tác động gián tiếp đến nhu cầu vay mua bất động sản thông qua lãi suất và các ưu đãi tài chính.
Ngoài ra, đặc điểm chung của các thị trường này là đều đã đạt đến mức độ phát triển cao với tỷ lệ đô thị hóa lớn. Trong đó, những quốc gia còn duy trì được tỷ lệ sinh trên 1.5 được xem là vẫn có tiềm năng tăng trưởng dân số – yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu sử dụng bất động sản trong dài hạn.
Tuy nhiên, tại từng khu vực cụ thể, xu hướng tăng hoặc giảm giá bất động sản lại phụ thuộc nhiều hơn vào dòng di cư nội địa và các chính sách điều hành ở cấp liên bang hoặc địa phương, thay vì hoàn toàn do chính sách tài khóa trung ương quyết định.
iii. Điểm chung của các chu kỳ tăng trưởng
Các thị trường BĐS tại Nhật Bản, Mỹ (tư bản), Trung Quốc, và Việt Nam (XHCN) tuy vận hành theo các mô hình kinh tế khác nhau, nhưng các giai đoạn bất động sản tăng trưởng đều chia sẻ nhiều điểm chung, phản ánh sự tương tác giữa cung-cầu tự nhiên, chính sách tài khóa, và xu hướng dân số. Những điểm chung này không chỉ giải thích tại sao giá BĐS tăng hoặc giảm mà còn hé lộ cơ hội và rủi ro cho đầu tư cổ phiếu BĐS, đặc biệt tại Việt Nam.
1. Cung-cầu tự nhiên và chính sách tài khóa đồng hành:
Mọi chu kỳ tăng trưởng BĐS đều chịu ảnh hưởng từ cung-cầu tự nhiên, với nhu cầu tăng mạnh ở các khu vực hút di cư và vốn đầu tư. Ở Nhật Bản và Mỹ, giá nhà tại Tokyo và Miami tăng nhờ di cư nội địa và vốn ngoại, trong khi vùng nông thôn (Hokkaido, Detroit) giảm do dân số suy giảm.
Ở Trung Quốc và Việt Nam, cung-cầu bị chi phối bởi chính sách: gói giải cứu 1 nghìn tỷ CNY đẩy giá Bắc Kinh tăng 5%, và 350 nghìn tỷ đồng kích thích chung cư Hà Nội tăng 77,6%. Chính sách tài khóa (nới lỏng/thắt chặt tiền tệ) khuếch đại hoặc kìm hãm nhu cầu: giai đoạn bơm tiền (Mỹ 2020–2021, Việt Nam 2007–2008) khiến giá nhà tăng 20–70%, nhưng thắt chặt (FED 4,25–4,5%, BOJ 0,25%) làm giao dịch giảm 10–40%.
2. Tỷ lệ sinh nở và đô thị hóa định hình dài hạn:
Tỷ lệ sinh thấp (Nhật 1,2, Trung Quốc 0,8, Mỹ 1,6, Việt Nam 1,91) làm giảm nhu cầu nhà ở dài hạn, đặc biệt ở Nhật Bản (dân số giảm 2 triệu) và Trung Quốc (giảm 10 triệu từ 2020–2025). Tuy nhiên, đô thị hóa và di cư nội địa giữ vai trò bù đắp: Việt Nam (38% đô thị hóa) và Trung Quốc (66,2%) còn dư địa tăng trưởng, với Hà Nội và Thượng Hải hút 1–2 triệu người/năm. Ngược lại, Nhật Bản (94% đô thị hóa) gần bão hòa, khiến giá nhà chỉ tăng ở đô thị lớn. Các khu vực thiếu hạ tầng hoặc ô nhiễm (Hokkaido, Hạc Bích) giảm giá 0,3–20% do nhu cầu yếu.
3. Tương quan chặt chẽ giữa giá bất động sản và cổ phiếu bất động sản
Cổ phiếu bất động sản có xu hướng biến động đồng pha với giá nhà ở và các chu kỳ nới lỏng tiền tệ. Tại cả các quốc gia theo mô hình tư bản lẫn các nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa có yếu tố thị trường, mối tương quan giữa giá bất động sản và cổ phiếu bất động sản luôn thể hiện rõ nét. Khi giá bất động sản tăng, giá cổ phiếu ngành này thường tăng theo. Mức độ bùng nổ của cổ phiếu bất động sản phụ thuộc vào cả dư địa và động lực tăng trưởng thực tế của thị trường.
4. Dự phóng cho thị trường Việt Nam
Việt Nam hiện đang ở giai đoạn có nhiều dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản. Giá nhà ở tại Hà Nội đã tăng 77,6% và tại TP.HCM tăng 10% trong thời gian qua, và dự kiến sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong 1–2 năm tới, được hỗ trợ bởi chính sách nới lỏng tín dụng và quy hoạch phát triển hạ tầng như thành phố Thủ Đức hay tuyến Vành đai 4.
Tuy nhiên, “tấc đất tấc vàng” không phải là một xu hướng vĩnh viễn. Các rủi ro như siết chặt tín dụng hoặc dư cung – tương tự những gì đang xảy ra tại Trung Quốc – có thể khiến thị trường điều chỉnh. Bên cạnh đó, tỷ lệ sinh đang giảm mạnh và kéo dài, làm hạn chế số lượng người di cư nội địa. Điều này khiến nhiều khu vực khó có thể tiếp tục duy trì đà tăng giá bất động sản như trước, và báo hiệu giai đoạn bão hòa đang đến gần tại một số vùng.
iv. Kết luận
Các giai đoạn bất động sản tăng trưởng chủ yếu chịu ảnh hưởng bởi cung cầu tự nhiên, sau đó được khuếch đại bởi chính sách tài khóa và định hình bởi các xu hướng đô thị hóa cũng như di cư nội địa. Trong bối cảnh nới lỏng tiền tệ, cổ phiếu bất động sản thường trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn nhờ kỳ vọng vào tăng trưởng giá tài sản.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lựa chọn có chọn lọc: ưu tiên các doanh nghiệp bất động sản hoạt động tại những khu vực còn nhiều dư địa phát triển, được hỗ trợ bởi các chính sách quy hoạch hạ tầng, định hướng kinh tế vùng và cân bằng cung cầu thực tế.
Ngược lại, cần tránh đầu tư vào những khu vực đã bước vào giai đoạn bão hòa sau thời kỳ tăng trưởng mạnh – bài học rõ ràng từ các thành phố lớn như New York, nơi giá bất động sản đã chạm ngưỡng giới hạn do dân số không còn tăng và chi phí sống quá cao.
Những khu vực hội tụ đủ điều kiện về dư địa phát triển, dòng người di cư tích cực và hỗ trợ chính sách rõ ràng sẽ là tâm điểm tăng trưởng giá bất động sản trong tương lai – từ đó tạo ra cơ hội vượt trội cho cổ phiếu bất động sản.
Trade Việt Stock hy vọng rằng thông tin trong bài viết Các giai đoạn bất động sản tăng trưởng này sẽ giúp mọi người bắt đầu hành trình đầu tư của mình một cách suôn sẻ và tự tin hơn. Chúc mọi người đầu tư x2!!!
Nếu các bạn có nhu cầu cập nhật tín hiệu giao dịch tức thì, hãy liên hệ qua Zalo hoặc Telegram.
Số điện thoại: 085 207 5972 để thảo luận chi tiết và nhận source của chỉ báo giao dịch
Trở thành khách hàng của TradeVietstock ngay hôm nay để nhận những khuyến nghị đầu tư giá trị.
Tham khảo hiệu suất đầu tư của team tại đây
Tìm hiểu kiến thức đầu tư thị trường chứng khoán và tài chính tại đây
Một số đơn vị hợp tác cùng TradeVietstock dưới đây:
App đầu tư hiện đại và thân thiện nhất mà admin tin tưởng, đi kèm nhiều ưu đãi và tính năng admin rất hài lòng
App giao dịch phổ biến hiện nay mà admin từng dùng trong thời gian dài
App giao dịch tương đối tốt
App giao dịch tập trung vào tệp khách hàng với tài sản lớn
